www.militaar.net

Eelmise postituse ainetel edasi teoretiseerides....

Uusehitusel 3 toalise 60m2 korteri (m2 omahind ca 1200EUR) omahind oleks ca 72000EUR
Andes korteri üürile 18 aastasele kodanikule kuni 45 aastaseks saamiseni tuleks tal maksta 27 aasta jooksul tagasi iga kuu 222,22EUR + kommunaalid/haldus ja see korter oleks oma.
Andes 21 aastasele kuni 45 a saamiseni tuleks maksta 24 aasta jooksul iga kuu 250EUR.

Võttes vastu poliitilise otsuse toetada noorperesid riigilt elamispinna saamisel ja välja ostmisel saab seda igakuiset makset vähendada toetuste arvelt.

Võttes vastu poliitilise otsuse toetada noorperesid, kes on üles kasvatanud vähemalt kaks last sellega, et väljaostmiseks piisab nt. 50% omahinnast, saaks igakuiset makset vähendada samuti ca 50% 112EUR kuus.

JNE.
Igasuguseid skeeme on võimalik koostada tahtmise korral.

Praegu toimiv "Eluasemelaen noorele perele KredExi käendusel":
(kirjan ise punasega vahele)

Näiteks võttes eluasemelaenu KredExi käendusel summas 30 000 eurot, fikseerimata laenuintressiga kokku 3,0% aastas, igakuiste tagasimaksetega laenuperioodiga 360 kuud (see on 30 aastat), lepingutasuga 300 eurot ja Kredexi tasuga 100 eurot, on krediidi kulukuse esialgne määr 3,15% aastas, krediidi kogukulu 15 933,24 eurot ning krediidi tagastamiseks ja krediidi kogukulu kandmiseks tehtavate maksete kogusumma on 45 933,24 eurot. (30 aastat 127,6EUR kuus + ühekordsed lepingutasud)

http://www.nordea.ee/teenused+erakliend ... 72862.html

30 000 eest saaks uusehituses omahinnaga kätte 25 ruutmeetrit, kui riik seda soosiks.
27 aastat riigile tagasi makstes oleks vaja tasuda 92,60EUR kuus (30 aastat makstes 83,33EUR kuus - pangale vt ülal - 127,6EUR kuus).

Kusjuures jällegi vastavate poliitiliste otsustega saaks nt.
* Juhul kui kodanik ei suuda enam tagasimakset teha, kuid suudab üüri maksta, võimaldada elamispind välja lunastada hiljem ja pikema aja vältel.
* Juhul kui kodanik ei suuda enam maksta ei väljaostusummat ega üüri, ning peab kolima teise elukohta, maksta tagasi juba ära makstud väljaostusumma (siis uus korterielanik alustab tagasimakseid nullist) või osa väljaostusummast (siis seoses amortisatsiooniga alustab uus korterielanik tagasimakset teatud summast)....

...kuigi amortisatsiooni eest peaks elanik maksma haldusteenuste jms eest n.ö. jooksvalt igakuiselt tavaüüri (kommunaalid + haldus ja ülalpidmine) makstes.

Lihtsalt mingid variandid.
Variante on lõpmatu hulk, olenevalt eesmärkidest, tahtest, võimalustest ja soovidest.

Paluks mitte võrdsustada tänast 1eurot (ja selle maksevõimet) selle 1 euroga mis on 30a pärast.

Eesti näide on siin halb 1€ = 15,6466 eek = 156,5 rubla 1986ndal aastal, aga võib võrrelda näiteks sellega mida sai Soomes soetada selsamal 1986ndal aastal 1€ = 5,94573 soome marga eest, ja võrrelda seda mida sai siis ja saab täna näiteks Helsinki eluaseme turul. Või missugused palgad oli Soomes siis ja millised täna.

Riiklik elamufond, kui vaadata kuidas seda on korraldanud Savisaar või hakkavad korraldama tegelased nagu Palo, Sester, Parts või Michal, siis - tänan, kindel EI. Pole ka mingit põhjust arvata et näiteks EKRE'kad oma üldise majandusalase küündimatusega paremaks osutuvad.

Küll aga võiks olla lahenduseks Soomes praegu kasutatav nö üüriõigus, mis pmst annab võimaluse (ehitus jm) ettevõtetele ehitada üürimaju, ja sealt kortereid pikaajalisele üürile välja anda. Korter pole küll üürilise oma, kuid sealt välja tõsta pole niisama lihtne, samuti see üüriõigus pärandatakse, seda saab osta/müüa, sellele saab pangast laene ja tagatiseks seada jne.
Samamoodi on see ideaalne võimalus koguda nö oma, päriskorteri soetamiseks esimest 30% sissemakset. Kokkuvõttes kogu turg on sujuvam ja paindlikum.

Küll aga võiks olla lahenduseks Soomes praegu kasutatav nö üüriõigus, mis pmst annab võimaluse (ehitus jm) ettevõtetele ehitada üürimaju

Neid üürimaju ei keela ka täna keegi ehitada - ometi vähemalt kinnisvaraarendajad ja ehitusfirmad seda ei tee. Miks?
Sest see pole lihtsalt kasulik, lihtsam on müüa ehitusajal korterid maha ja saada oma papp kätte kui hakata seda 30 aastat ootama.
Ja kui kohe (noh, max 1-2 aastaga) müüa ei õnnestu, siis sellist maja ei hakatagi tegema (vähemalt elamuehituses).
Kuniks on ostjaid ja pangad laenu annavad (95% ostetakse laenuga) polegi mingit huvi neid üürimaju ehitada - peale kasumi suuruse loeb ka kasumi kättesaamise kiirus.
Ja neid üürimaju ei teki enne, kui turg on uutest müügikorteritest täielikult küllastunud. Uue korteri uurimine on kinnisvaraäris olnud rohkem sundvise - nt üüriti masu ajal seisma jäänud kortereid, et sealt midagigi sisse tuleks ja lootuses, et üürnikule hakkab meeldima ja ostab ära.

Sama loogika järgi pole mõet ka arvata, et kui Ida-Viru töölisi oodatakse nt Viljandis (kus üüriturg on null) hakkaks ettevõtjad mingi seletamatu meeltesegaduse ajel ühtäkki üürimaju ehitama asuks. Ega ikka ei asu küll. Sestap regionaalse tööjõupuuduse leevendamiseks ning tööjõu mobiilsuse parandamiseks on mingi üürikorterite programm (kuna eksisteerib selge turutõrge), kuid mõistagi mitte Savieediku kombel.

Kas Soomes mitte analoogne asi KOV-ide kaudu ei toimi? Näiteks riigiasutustel pidi olema raske saada spetsialiste (reapolitseinikke, päästjaid, vangivalvureid jne) saada tööle Helsinkisse, sest kinnisvara on neile kättesaamatult kallis, väiksemates kohtades on odavam ja sestap on tung konstaablikohale väikelinnades, mitte suurlinnades.

Riik on tegelikult olnud üürileandja mitmes kohas juba ammu - näiteks eri õppeasutuste ühiselamud. Mingit müütilist turgu siin pole ja üliõpilaste elamisprobleem tuleb lahendada eelkõige ülikooli raha eest. Lihtsalt taoliste väikeste ja odavate toakeste uurimisest pole erasektor huvitatud (vt minu esimene lõik) ja odavad üüripinnad kaovad suve lõpul nagu mutiauku.

Paraku on nii, et riiklikke ja ühiskondlikke protsesse ei saa alati lasta kanda sellest, mis kinnisvaraäris parasjagu kasulik on. Selliseid asju on elus küllalt, kus on reaalne nõudlus ja kliendid rahakott näpus oodamas, kuid seda nõudlust ei rahulda keegi, sest kasulikum on natuke teiste asjade ja klientidega tegeleda.

Ma olen juba 7 aastat ühe Eesti suurima ehitusettevõtte väikeaktsionär ja seetõttu "sunnitud" regulaarselt lugema ka vastavaid aruandeid. Sestap tunnen vajadust siinse seltskonna entusiasmi jahutada. Fucs-i arvutustes on näiteks puudu maa hind ja pole päris kindel, kas seal on arendaja "kontori hind". Reaalsus on see, et enamus korteriarenduste-projekte toob hetkel kasumireale ühekohalise protsendi vastavast käibest. Seega olemasolevaid lahendusi oluliselt odavamalt pakkuda pole võimalik. Hinda saaks alla kui ühe projekti järgi vorpida maju. Projekteerimise kulu on ca 10% - ei midagi revolutsioonilist. Suuremat kokkuhoidu võib saavutada juba lihtsalt lahendustes järgi andes - nõukaaegsetes ühikates oli pesemisvõimalus ja köök kas terve korruse peale üks või vähemalt päris mitme toa peale üks. Kas tänapäeva üliõpilasele/noorele selline lahendus sobiks - ei tea. Odavam oleks küll.

Mis puudutab üüri-lahendusi, siis hetkel on meie seadusandlus nii tugevalt üürilevõtja poole kaldu, et investori jaoks on risk-reward uue eluaseme puhul lihtsalt paigast ära. Piisab ühest sõnast: puuküürnik.
Väikseid üliõpilastele sobivaid tube aga tehakse küll - vanade korterelamute korterid ehitatakse pisut ümber (lukustatavad uksed jms) ja üüritakse toa haaval välja. Mõni selline on müügiski. Kui osta küsitud hinna eest, jääb tootlus 100% hõivatuse korral 8% ligi. Ei ole just eriline kullaauk.

Puuküürnikud on tavaliselt lollide üürileandjate ja nõrkade lepingute probleem (või üritatakse lepinguta, mustalt üürida ja siis ei saa midagi teha, kui üürnik ähvardab maksuametisse minna)

Omas tööpraktikas olen kahe üürivõlglase varasid müünud, läksime lihtsalt peale igasugu hoiatusi, millele ei reageeritud ülekaalukate jõududega kohale, lõikasime luku maha, panime komisjoni ja aktiga sees olnud kraami kirja ja müüsime nädal hiljem avalikul enampakkumisel maha. Selle raha eest sai ka lõhki lõigatud uks uuega asendatud. Üürnik vingus ja kaebles, politsei asja ette ei võtnud (tsiviilvaidlus) ja kohtusse minekuks olid meie paberid liiga korras. Lõppeks saime võlad tagasi ja ära reostatud ruumid uuele üürnikule korda tehtud (kes muideks ilmus samal oksjonil).

Sestap, meenutades, palju on ise mittemaksvatel üürnikel käsa väänatud, siis taoline omavoli oli päris JOKK. Tõsi, tegemist polnud eluruumidega, kuid usun nii analoogia põhjal, et piisavalt tugeva lepingu ja protseduuridega ning resoluutse tegutsemisega oleks samamoodi resoluutselt talitanud ka puuküürnikuga. Enamik taolisi kohtusse ei lähe, politsei vahele ei tule ja piisab tegelikult 3-4 täismehest, et igasugu rusikatega vehkimine jääks ära.

Kui vaatasin Pealtnägijast taolisi lugusid, siis miks ei küsinud üürileandjad ettemaksu, miks ei sätestanud ära ruumidesse üürileandja pääsu ja lukkude vahetuse keeldu ja tegutsemise õigust taolise rikkumise korral? Kui ma viimati korterit üürisin (oli see 2002 vist), siis oli üürileping, mille maakler ette valmistas, mingi üheleheküljeline tüüpjama kuskilt netist välja lastud. Minu üürileping on harilikult 5-6 A4 lehekülge pikk ja õigusbüroo ette valmistatud.

Aga see "riik on sitt peremees" teemal tuli meelde üks vana asi - tänu taevale see ei jõudnud ideest kaugemale, nimelt arvati, et riik on vange valvama liiga ebaefektiivne ja Falcki tollased miinimumpalgalised "turvamehed" teeks seda märksa paremini. Sellest räägiti riigikoridorides päris tõsimeeli veel 2001 aasta paiku. Õnneks oleme elektrijaamade ärastamise, Tallinna Vee, Väinamere praamide ja kõige muuga saanud ka riigina targemaks ning õnneks täna tuleb pigem jahutada liigse riigistamise hoogu kui seda ärastamismaaniat, mis meil 90ndatel ja 2000ndate alguses valitses

2korda2 kirjutas:Ma olen juba 7 aastat ühe Eesti suurima ehitusettevõtte väikeaktsionär ja seetõttu "sunnitud" regulaarselt lugema ka vastavaid aruandeid. Sestap tunnen vajadust siinse seltskonna entusiasmi jahutada. Fucs-i arvutustes on näiteks puudu maa hind ja pole päris kindel, kas seal on arendaja "kontori hind". Reaalsus on see, et enamus korteriarenduste-projekte toob hetkel kasumireale ühekohalise protsendi vastavast käibest. Seega olemasolevaid lahendusi oluliselt odavamalt pakkuda pole võimalik. Hinda saaks alla kui ühe projekti järgi vorpida maju. Projekteerimise kulu on ca 10% - ei midagi revolutsioonilist. Suuremat kokkuhoidu võib saavutada juba lihtsalt lahendustes järgi andes - nõukaaegsetes ühikates oli pesemisvõimalus ja köök kas terve korruse peale üks või vähemalt päris mitme toa peale üks. Kas tänapäeva üliõpilasele/noorele selline lahendus sobiks - ei tea. Odavam oleks küll.

Maa hinda eraldi ei võtnud eelpool jutu sisse spetsiaalselt, sest poliitilise tahte ja otsuste korral ei pea seda maad alati "tagasi" ostma erasektorist. Praegu veel on võimalik riigil arendada oma elamumajandust ka mahamüümata riigireservmaal (mille hulgas on ka elamumaa sihtotstarbega maad, või on võimalik maasihtotstarvet vajadusel tahte korral ka muuta) ja vähesel reformimata maal, mis lähitulevikus saab samuti esmalt riigi reservmaaks enne maha müümist.

"Kontori hind" üldjuhul oleneb "kontorist".
Meil on Rahandusministeeriumi haldusalas olemas maksumaksja ülalpeetav RKAS 250+ töötajaga, kes selle "kontori" ilusasti saaks ära korraldada ja sisustada.
RKAS alla kuulub lisaks ka kinnisvara haldust teostav Hooldus Pluss OÜ.
Lisakulud kindlasti tuleks.

Ehitada tulekski tüüpprojekti(de) järgi.
Samas, mingeid uusi üliodavaid "Hrušovkasid" ilmselgelt toota poleks mõtet ja mõistlik.

Süsteemse riikliku elamumajanduse ja vastavate süsteemsete kindlate mahtude ning järjepidevuse juures on võimalik kokkuhoiuks sõlmida pikaaegseid lepinguid nii ehitajate kui materjalide tootjate/tarnijatega.

See, et enamus korteriarenduste-projekte toob hetkel kasumireale ühekohalise protsendi vastavast käibest ja üürimajanduse tootlus suhteliselt on väike, on kinni peaasjalikult ilmselt selles, et pakkumiste-nõudluste suhe liigub üha enam selles suunas, et pakkumised hakkavad ületama nõudlust. Ja mitte n.ö. "igasugused pakkumised ja nõudlus", vaid pakkumine ja nõudlus teatud hinnatasemete juures. Riiklik elamuehituse programm vähendaks teatud pakkumuste hinnagruppides seda kasumit ja tootlust veelgi.

Teisest küljest, kui elanikkond väheneb kiiremini, kui elamispinnad amortiseeruvad, siis ühel hetkel jõuamegi ülepakkumise faasi. Riiklik elamuprogramm peaks tuginema vastavatel uuringutel ja pädevatel prognoosidel.
Juhul kui sellise programmi tulemusel hakkaks elanikkond suurenema, siis ülepakkumise faasi targal majandamisel tulla ei tohiks. Seega arutult elamispindasid juurde toota ei ole ka mõtet. Elamuehitusturg tuleks lihtsalt mõistlikult ära jagada. Erasektori kanda jääks keskmisest kallimad elamispinnad ja väga nõudlike klientide kinnisvaraarendused. "Vallavaestega" tegeleks riik. Praegu puudub eraettevõtjast kinnisvaraarendajal huvi "vallavaestega" tegelemiseks. Samuti pankadel.

79% Eesti elanikest on kinnisvaraomanikud. 47% vastanutest omab korterit ning 30% maja või ridamaja, selgus Swedbanki Eraisikute Rahaasjade Teabekeskuse tellimusel mullu detsembris Eesti Konjunktuuriinstituudi poolt läbiviidud uuringust „Kinnisvara majandusliku kindlustunde tagajana“.

Valdav osa inimestest on seisukohal, et eluaseme pikaajaline üürimine on raha tuulde loopimine. „Eesti elanikes on tugevalt kanda kinnitanud soov olla oma kodu omanik. Ideoloogiliselt on inimestele vastuvõetavam maksta igakuiselt tagasi laenuraha, selle asemel, et tasuda kellegi vara kasutamise eest,“ selgitas Maripuu. Ilmselt on siin oma mõju ka majandussurutise perioodiga võrreldes tõusnud üürihindadel ja samal ajal rekordmadalale langenud eluasemelaenu intressidel. Vaid nooremate, 16–29aastaste vastajate hinnang üürimisele oli veidi leebem. „Kuigi eluasemelaen on üürilepinguga võrreldes oluliselt pikemaks ajaks siduv finantskohustus, olid inimesed arvamusel, et üüripinnal elamine ei anna kinnisvara omanikuks olemisest rohkem vabadust. Seega võib öelda, et inimesed eelistavad kinnisvara omanikustaatusest saadavat kindlustunnet üürilepingu suuremale paindlikkusele,“

http://online.le.ee/2014/02/04/uuring-e ... urimisele/

Midagi ka tehakse ja uuritakse.
2016 valmis Majandus ja Kommunikatsiooniministeeriumi tellimusel uuring "Eesti elanike hoiakud ja olukord eluasemeturul, 2016"
Küsitlus on läbi viidud IMHO liiga väikese valimi seas ja liiga piiratud alal (väga suur territoorium on katmata), aga see on siiki parem, kui mitte midagi.
http://www.eeel.ee/public/files/uudised ... e_2016.pdf

Kõikidest küsitletud inimestest kõige suurem osa – 70% -elab korteris. Enamlevinud
eluasemetüübiks on suuremad kortermajad: 54% kõigist küsitletutest elab enam kui 12 korteriga
ja 16% kuni 12 korteriga korrusmajas. Veel 27% inimestest elab paarismajas või
individuaalelamus ning 2% ridaelamus....

....Eestis on märksa enamlevinud eluruumi omamine kui üürimine ja seda kinnitavad ka küsitluse
tulemused, kus 85% vastajatest elab endale kuuluvas eluruumis ning 14% üüritaval elamispinnal.
Endale kuulumise alla on kaasatud need, mis on ka pangalaenu võttes ostetud ning mille kohta
osa vastajatest pidas oluliselt täpsustada, et „elu ruum kuulub pangale“.

Edit:
Paar graafikut kah sealt.
Edit2:
Pean vajalikuks juhtida tähelepanu selle viimase küsitluse teemal järgmisele:
Kuna enamus inimesi tahaks lõpuks soetada endale siiski oma kodu, mitte elada elu lõpuni üüripinnal, siis selgelt ei tahetaks, kui vähegi võimalik, asuda elama ka riiklikule üüripinnale. Vastused küsimustele oleks ilmselgelt teistsugused, kui riiklikku üüripinda saaks lõpuks ka välja osta (kindlustatud perspektiiv saada soovi korral üüripinna omanikuks).

Trumm, sul vedas. Oleks see puuk ukse lõhkuma hakkamise peale politsei kohale kutsunud, oleks politsei olnud sunnitud (!) sinu koos "komisjoniga" välja tõstma. Põhjus on lihtne - seadus sätestab, et "inimese kodu on püha" ja teda saab sealt välja tõsta vaid täitevvõimu abil (kohtutäitur+politsei). Puugi kodu oli sinule kuuluvas korteris. Seejuures pole absoluutselt oluline, mida sa oma lepingusse kirja paned - seadus on iga lepingu ees ülimuslik. Puuk lehvitaks justnimelt sedasama "ranget" lepingut politsei ees ja olekski JOKK. Politsei ütleks sulle "mine vaidle kohtus. Saad õiguse, siis tuleme tõstame välja".
Nagu ma juba ütlesin - just seadusandlikult on seis hetkel selline, et suuremat üüriturule spetsialiseerunud investorit loota ei ole. Rusikatega vehkides saab muidugi enamusest puukidest lahti, sest enamus neist pole juriidikas piisavalt kodus või pole siiski piisavalt nahhaalsed. Ausat suurt äri aga ei saa teha rusikatega vehkides.

Fucs,
mis puudutab RKAS-i siis ma leian ilma suurema vaevata päris mitu ametit, mis on päris-päris kurjad pärast hoonete RKAS alla minekut. Kulud on kasvanud hüppeliselt! Küsi näiteks Tartu päästjatelt. Kui varem hoidsid mehed ise platsil korda (töö iseloom on selline, et pause tuleb), siis nüüd on see kõik raske raha eest RKAS kaudu mingilt hooldusfirmalt tellitud.
Eeldus, et olemasolev RKAS seltskond haldaks lihtsalt ära ka suhteliselt suuremahulise eluasemefondi viitab sellele, et praegu peaks süsteemis olema suhteliselt suur ebaefektiivsus. Kas on?

Üüripinna väljaostmine. Mina olen eitaval seisukohal - tulemus oleks, et nendes elamutes oleks läbisegi omanikena riik ja endised üürnikud. See tähendab omakorda vajadust hakata pidama ühistu koosolekuid, kooskõlastusi jne. Jällegi halduse poolelt lisakulu.

Ma ei ole väga optimistlik riigipoolse kinnisvaraarenduse edukuse osas.

Sa 2korda2 võiksid korra vastava VÕSi osa läbi lugeda. Kohe tõsiselt.

seadus on iga lepingu ees ülimuslik

Võlaõiguses (üürileping on ka võlaõiguslik leping) kehtib dispositiivsuse põhimõte, pooled võivad kokku leppida tingimustes, mis pole seadusega reguleeritud/vastuolus.
Põhiseaduse üldiste sätetega siin viibutada pole asjakohane. Analoogselt kodu puutumatusele on ka sinu põhiseaduslik õigus oma vara käsutada ning sellelt tulu saada. Põhiseadus ei kohusta sind mingile suvalisele rotile tasuta elamist võimaldama. Politseile on ammuilma antud juhised tsiviilvaidlustesse mitte sekkuda. Eluruumide osas on jah teatud piirangud, aga sisenemise, pandiõiguse jne kohta pole seal mingeid piiranguid. Seega kehtib lepingus kokku lepitu. Kui aga sisse ei lasta, siis osa korteri kommunikatsioone on väljaspoolt suletavad.

Ühesõnaga, sellel Eesti seadusel (VÕS) pole häda midagi, põhjus on lihtsalt selles, et keegi ei raatsi oma pappi panna projektidesse, kus üüritulu ruutmeetri kohta on lahjavõitu ja kasum laekub 30 aastaga, selle asemel on kasulikum (saab raha kiiremini) ehitada kortermaju müügiks ning suhteliselt kalli hinnaga äripindasid uurimiseks. Miskipärast äripindadel pole need puuküürnikud suurem probleem, vahest on seal lihtsalt paberid paremini korras?

Kui VÕS lubab eluruumi uurimisel küsida ettemaksu 3 kuud ja annab sulle võimaluse panna lukk ette nind anda üürniku asjad tagasi raha vastu, siis ausalt öelda ma ei saa aru, kuskohast tulevad need kaasused, kus elatakse mitmeid kuid maksmata? Ainult iseenese lollus ja saamatus. Muideks omaabi kasutamisel (nt murrad ukse maha) on hagemise kohustus sellel puugil, mitte sul. Samuti üürilepingu ülesütlemisel. VÕS-is puuduvad lihtsalt eluruumi kohta sellised erisused, mille järgi saab kuude kaupa mitte maksta karistamatult. Küsimus on lihtsalt üürileandja teadmatuses, rumaluses või saamatuses.

Trumm,
VÕS ei ole võõras aga minu seisukohad toetuvad eluagsele sõbrale, kes põhikohaga teises astmes haamrit vibutab. Ma kordan - kui puuk sissetungimise hetkel kutsub politsei, tõstab politsei su välja (vähemalt kehtiva õiguse raames on selline käitumine korrektne ja politseil on selleks volitused ja kohustused). Omaniku õigus oma vara käsutada ei kaalu üles kodu puutumatust (seda on kohtus juba vaieldud ja just sellise tulemuseni jõutud). Kodust saab vastu tahtmist välja tõsta vaid vastava volitusega ametnik, mitte omanik. Kui sul on õnnestunud puuk juba välja tõsta, siis on tõesti tema probleem õigust kohtu kaudu taga ajada.
Äripinnal pole puugiprobleemi, sest äripind pole kodu. Paberid võivad küll ka paremini korras olla aga peamine põhjus pole siiski selles.

2korda2 kirjutas: Fucs,
mis puudutab RKAS-i siis ma leian ilma suurema vaevata päris mitu ametit, mis on päris-päris kurjad pärast hoonete RKAS alla minekut. Kulud on kasvanud hüppeliselt! Küsi näiteks Tartu päästjatelt. Kui varem hoidsid mehed ise platsil korda (töö iseloom on selline, et pause tuleb), siis nüüd on see kõik raske raha eest RKAS kaudu mingilt hooldusfirmalt tellitud.
Eeldus, et olemasolev RKAS seltskond haldaks lihtsalt ära ka suhteliselt suuremahulise eluasemefondi viitab sellele, et praegu peaks süsteemis olema suhteliselt suur ebaefektiivsus. Kas on?

No ma ei tea ausalt öeldes mõhkugi RKAS efektiivsusest.
Eks ta kipub meil paraku nii olema jah, et erasektor on nii mõneski seigas efektiivsem, kui riiklik analoog.
Samas ma ei arva, et see nii lihtsalt on seepärast, et üks on "riiklik" ja teine ei ole.

Viga ilmselt pole mite era/riiklik omandivormis kui sellises, vaid juhtimises, suutlikuses ja motiveerituses.
Ma siiralt usun, et mitte kõik teravamad pliiatsid, helgemad pead ja motiveeritumad inimesed ei ole erasektori poolt ärandatud, ning piisava tahtmise korral on võimalik ka riiklike kooslusi hallata ning juhtida sama kuluefektiivselt, kui erasektoris. Eks me ole praegu just hetkel teel sinna kuluefektiivsuse tõstmise poole. Mingi maakene on käidud ja pikk tee on veel ees. Kindlasti tuleb ette ka vigu.

Siiski kõigele vaatamata tundub (pole käepärast pädevaid arvutusi ja pole ka aega endal teha praegu), et see nn "kontori" maksumus on projekti kogumaksumust arvestades suhteliselt tühine ja selle mõju riikliku elamumajanduse ruutmeetri omahinna kasvule sinnamaani, et see jõuaks samale tasemele erasektori kinnisvaraprojektide (ja pankade tegevuse hindadega), selleks oleks vaja väga palju kontoreid ja laristamist.

2korda2 kirjutas: Üüripinna väljaostmine. Mina olen eitaval seisukohal - tulemus oleks, et nendes elamutes oleks läbisegi omanikena riik ja endised üürnikud. See tähendab omakorda vajadust hakata pidama ühistu koosolekuid, kooskõlastusi jne. Jällegi halduse poolelt lisakulu.

Ma ei ole väga optimistlik riigipoolse kinnisvaraarenduse edukuse osas.

Mitte, et ma aru ei saaks millest Sa räägid ja vaielda tahaks siin hirmsasti.
Lihtsalt minu mõtted.

See pole midagi enneolematut tänases praktikas, et majas on mitu omanikku (kaasomand ja ühisomand) ja, et sellise koosluse toimimiseks on moodustatud hooneühistu või korteriühistu, mille tegevuskulud on üheks igakuise üürimakse osaks. Korteriühistu halduse ja tegevuskulusid maksavad meil enamuses korterelamute elanikest nii oma isikliku korteriga kui üüripindadega majades. Kulutusi sellele ei saa üheselt panna samale pulgale ja ühte patta sellega, kui palju maksab kodanikule riigis elamispinna ruutmeeter väljaostmisel, või valmis ehitamisel ja milliseid võimalikke soodustusi teeb riik oma kodanikele esmase eluaseme tagamisel/soetamisel.

Võib ka olla nii, et ma tähtsustan seda aspekti siin lihtsalt liiga palju üle.

Kodu.
http://www.pohiseadus.ee/ptk-2/pg-33/

Edit:

https://mbasic.facebook.com/notes/raid- ... 743599499/


Ühe kodaniku arvamus puuküürnike teemal.
No nii palju lisaks, et tegemist on kõrgelt haritud kodanikuga, kes on olnud omandireformi algusest asja juures ja selle sees, töötanud muuhulgas KOV nõunikuna, üle Eesti omal ajal tuntud kinnisvarabüroo harukontori juhina ja ka Keskkonnaministeeriumis Maa-ameti kinnisvara osakonna nõunikuna.

http://mtisklus.blogspot.com.ee/2012/07 ... dmine.html

"Eesti Omanike Keskliit on võtnud üheks oma prioriteediks muuhulgas üürileandjatest omanike õiguste kaitsmise..."
http://www.omanikud.ee/seadusandlus/cat-742

Fucs, head viited puuküürnike teemal (Y)
Kui omanikud on MTÜ tasemel hakanud sel teemal seadusloomesse panustama, siis näitab see probleemi tõsidust. Kuniks õiguslik ruum omanikule paremat kaitset ei paku, pole üürituru konkurentsi suurenemist loota.

Mis puudutab kaasomandi haldamist, siis loomulikult sedasi saab - vist enamus meist elab hetkel pigem sellistes tingimustes. Olles aga olnud ühe sellise ühistu juhatuses nägin ma ka väga hästi, kui vaevaline on vähegi olulisemate otsuste tegemine. Olukorras, kus tahame pakkuda võimalikult odavat elamispinda tuleks ka seda poolt optimeerida ja siin õnneks või kahjuks on "diktatuur" (isegi riigi käes) tõenäoliselt odavam.

Muide, minu teada eksisteerib projekt milles riik tellib elamu (vist oli 3 eri suurust - eramust kortermajadeni) projektid ja laseb need pärast "vabakasutusse". 10% kokku hoitud nagu naksti. Mastaabiefekt. See võib muidugi viia ka sellise tulemuseni.

Kapten Trumm kirjutas:Omas tööpraktikas olen kahe üürivõlglase varasid müünud, läksime lihtsalt peale igasugu hoiatusi, millele ei reageeritud ülekaalukate jõududega kohale, lõikasime luku maha, panime komisjoni ja aktiga sees olnud kraami kirja ja müüsime nädal hiljem avalikul enampakkumisel maha. ....

Mida mu silmad peavad nägema?!
Ma saaks aru et kuskil 90ndate alguses kus noores Eesti Vabariigis kord ja seaduslikkus lonkas mõlemat jalga, peeti kantpeadega küllaminekut pädevaks lahenduseks, aga soovitus aastal EV 2016 praktiseerida sama meetodit - tundub enam kui õõvastav. Isegi kui see oleks mingil moel moraalselt põhjendatav.

Mis oleks kui näiteks üürnik (või sinu auto või firma "ostjasoovija") tuleb oma "ülekaalukate jõududega" oma üürivaidlust Sulle koju lahendama?

Mis õõvastav?
Selline talitamine mahub VÕSi mõiste "omaabi" alla ja thats it. Täiesti legaalne 2000ndate teises pooles.
Ja kui võlglasele sinu tegevus ei meeldi, siis on võlglase koormis sind kohtusse hageda ning sinu tegevuse õigusvastasust tõendada.
Mitte pole sinu asi tõestada, et võlgnik on ikka võlgnik, mitte inimõiguste rikkumise ohver. Omaabiga on nimelt selline konks, et selle vastu peab hoopis võlglane ise vaidlema minema.

Lisaks-ühel üürimajal on mõistlik paigutada tehnosüsteemid ehk vee, elektri ja küttepüstikud mitte läbi korterite (tavaliselt on koridoris ainult elekter), vaid läbi koridori. Sealkaudu on võimalik täiesti legaalselt mittemaksval ja lolli mängival tegelasel kõik kraanid sulgeda (ainult elektri välja lülitamisel on seadusest tulenevad piirangud tulenevalt aastaajast ja lastest, vähemalt kunagi oli nii). Kommunikatsioonide sulgemine on ülimalt tõhus vahend ja kogemus näitab, et 99,9% võlglastest on rahakott näpus kohal. Seadus ei kohusta omanikku tasuta teenuseid võimaldama. Elektriga oli aga omal ajal selline trikk, et keelatud oli teatud etteteatamiseta välja lülitada, kuid kuskil polnud kirjas, et keelatud on peakaitsme vahetamine väiksema vastu. Kuna võlgnik asub kütte sulgemisel end elektriga kütma, siis pannakse nt peakaitse mingine 4 amprit, et sellest piisaks kõige hädavajalikumaks.

Täna on üürimine muutunud samakalliks kui sama asja ostmine (eeldusel, et sa laenukõlbulik oled). Eestlasele on kodu oluline asi, järelikult eelistatakse osta. Kuna ostmisel saab arendaja oma papi kätte max 3 aastaga, mitte 30 aastaga, siis on siililegi selge, et isegi sama tootlusega ja ostunõudluse jätkudes mingeid erakapitali ehitatud uusi üürimaju ei tulegi.

Puuküürnikke on üürnike hulgast kaduvväike osa, pigem on probleemiks sellised väiksemad reostajad ja maksmisega venitajad, taoliste vastu on ka täna VÕS-is rohtu küll ja veel. Omanikel aga soovitaks mitte oma üüritulusid varjata, siis on võimalik teha ka korralik leping ning potentsiaalne puuk juba lepingut lugedes otsib endale mõne lollima üürileandja (näiteks sellise, kes mustalt raha võtab).

Kokkuvõtteks: ei ole seda meelt, et kvaliteetse üürikorterite turu teket segaks mingi müütiline puuküürnike risk, VÕS jätab täna piisavalt võimalusi käsa väänata, kes ei suuda omi asju ajada nii, et oma õigusi ise kaitsta, oma viga. Eesti ärikultuuris kahjuks pole mõeldav ka mingit ohjeldamatut üürileandja omavoli lubada. Seadus oli üürniku kasuks kaldu tõesti enne VÕS-i.

2korda2 kirjutas:Äripinnal pole puugiprobleemi, sest äripind pole kodu. Paberid võivad küll ka paremini korras olla aga peamine põhjus pole siiski selles.

Ei ole nii. VÕSis lihtsalt pole eluruumile selliseid piiranguid seatud, mis muudaks olukorra vastupidiseks äriruumiga. Vahe on suhteliselt väike. Üldine põhiseaduslik õigus aga ei päde, kui antud õigust on kitsendatud seadusega (näiteks pole mõtet vaielda kodu puutumatusega, kui seal tahab politsei teha seaduslikku menetlustoimingut või tuleb kohtutäitur kohtuotsust täitma).
Äriruumi taga on reeglina professionaalne seltskond, kes teab oma õigusi ja oskab nende eest seista.
Puuküürnike müütiline probleemi taga on tavaliselt üksiküritajad, kes lisaks ebaaususele (varjatakse tulusid) on ka madalavõitu kompententsiga antud teemal ning ei raatsi mõnele õigusbüroole 300 eurot maksta, et see nende lepingu üle vaataks ja vajalikud täiendused teeks. Sest lepingud, mida mul on tulnud üürnikuna sõlmida, on olnud kõike muud kui põhjalikud.

Sest nagu ma ütlesin, võlaõiguse üldpõhimõte on, et kõik mis pole seadusega vastuolus ja millega pooled nõustuvad, on kehtiv ja seaduslik.